Ristrutturare casa e realizzare un nuovo bagno è un’esigenza concreta, ma è importante farlo nel rispetto delle normative edilizie per evitare sanzioni e inconvenienti. Prima di iniziare i lavori, bisogna verificare presso il Comune la tipologia di permesso necessaria per la realizzazione del nuovo bagno e consultare un professionista abilitato.

La questione della realizzazione di un bagno in un seminterrato è stata recentemente oggetto di attenzione giuridica. Il Consiglio di Stato ha chiarito, nella sentenza 3645/2024, le distinzioni tra cambio di destinazione d’uso e interventi su pertinenze, sottolineando l’importanza di comprendere queste differenze per evitare sanzioni e contenziosi.

Bagno nel seminterrato: il caso analizzato dal Consiglio di Stato

Il caso in esame riguarda un ricorso contro l’ordine di demolizione di opere che, secondo il Comune e il Tar, avrebbero comportato un cambio di destinazione d’uso da garage a residenza. Il proprietario di una villetta aveva realizzato un bagno e una cucina nel seminterrato, sostenendo che queste opere non modificavano la destinazione d’uso del locale, che rimaneva una pertinenza dell’abitazione principale.

Il Testo Unico dell’Edilizia e le Categorie Urbanistiche

Il Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) identifica cinque principali categorie di destinazione urbanistica:

• Residenziale;
• Turistico-ricettiva;
• Produttiva e direzionale;
• Commerciale:
• Rurale.

Secondo i giudici, se le modifiche apportate a un immobile non alterano la sua categoria urbanistica, non è necessario un permesso di costruire, poiché il carico urbanistico rimane invariato. Tuttavia, se le modifiche comportano un cambio di categoria, ciò genera un aumento del carico urbanistico, rendendo obbligatorio il permesso di costruire.

Distinzione tra cambio di destinazione d’uso e pertinenza

La distinzione tra cambio di destinazione d’uso e interventi su pertinenze è cruciale. Una pertinenza è una struttura accessoria che serve l’edificio principale, come garage, cantine o depositi, e non richiede permessi se utilizzata coerentemente con la sua funzione. Al contrario, un cambio di destinazione d’uso, che modifica la categoria urbanistica dell’immobile, richiede l’autorizzazione appropriata.

Interpretazione del Consiglio di Stato

Nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha esaminato le normative locali che consentono ai locali interrati o seminterrati di essere destinati esclusivamente a garage, cantine o depositi. Dall’analisi degli interventi eseguiti, i giudici hanno dedotto che il proprietario intendeva trasformare il garage in un locale a uso residenziale. Questo costituisce un cambio di destinazione d’uso e, poiché non era stato richiesto il permesso di costruire, è stato considerato abusivo.

Implicazioni pratiche

La sentenza del Consiglio di Stato evidenzia l’importanza di richiedere sempre il permesso di costruire quando si intende modificare l’uso di un immobile, soprattutto se le modifiche comportano un cambio di categoria urbanistica. In questo contesto, è fondamentale distinguere tra interventi su pertinenze, che non alterano il carico urbanistico, e cambi di destinazione d’uso, che invece lo aumentano e richiedono autorizzazioni specifiche.

Chi intende effettuare lavori simili deve valutare attentamente la normativa urbanistica locale e nazionale, per evitare di incorrere in sanzioni e ordini di demolizione. Consulenze tecniche e legali possono aiutare a interpretare correttamente le leggi e a garantire la conformità dei lavori alle normative vigenti.